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【最高院案例】债权人对房屋实施预查封后所享有的权利不应优于所在房产公司其他债权人对涉案房屋的权利
发布时间:2019-08-15 11:43:14????作者:

【裁判要旨】

涉案房屋虽为房地产公司开发建设,但该房地产公司不是被执行人,只是由于本案被执行人与该房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续,申请执行人才有权申请对涉案房屋实施预查封,但上述申请人在对于涉案房屋实施预查封之后享有的权利不应优于房地产公司其他债权人在对涉案房屋实施查封之后应享有的权利。

【案件来源】

2019)最高法民申2781号《民事裁定书》

【裁判文书】

最高院认为:

根据原审法院查明的事实,中鑫智融公司系申请执行人,鑫四海投资公司、葛军等为被执行人。涉案房屋虽为鑫四海房地产公司开发建设,但鑫四海房地产公司不是被执行人,而且鑫四海房地产公司与鑫四海投资公司各自具有独立的民事主体地位。只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续,中鑫智融公司才有权申请对涉案房屋实施预查封,但中鑫智融公司在对于涉案房屋实施预查封之后享有的权利不应优于鑫四海房地产公司其他债权人在对涉案房屋实施查封之后应享有的权利。更为重要的是,尽管鑫四海房地产公司与葛军签订了包括购买涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》,但已有生效判决解除了葛军与鑫四海房地产公司签订的该54份《商品房买卖合同》,而且鑫四海房地产公司于20091126日还与本案被申请人韩晓平签订《房屋认购协议》将案涉房屋出卖给韩晓平。依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中,如果买受人符合该条规定的四个要件,即有权排除对涉案房屋的执行。二审法院认为,依据举重明轻、举轻明重的原则,如果韩晓平证明其符合上述司法解释的规定,则当然有权阻却中鑫智融公司对于涉案房屋的执行申请。故本案参照适用上述规定不存在适用法律错误之情形。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条??金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记

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